Apartamentos já ocupam área construída maior que a de casas em São Paulo, que completa 468 anos, mostra levantamento de 2021 do CEM (Centro de Estudos da Metrópole), da Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo).
Em 2000, a área construída de casas era 158,4 milhões de m² e a de residências em prédios, 104,2 milhões de m². Vinte anos depois, apartamentos ocupam 190,4 milhões de m² e casas, 183,7 milhões de m².
É maior diferença desde 2016, ano em que apartamentos apareceram pela primeira vez à frente nesse quesito.
Em termos de unidades, ainda há mais casas (1.376.726), mas o número de apartamentos (1.375.884) cresceu 87% entre 2000 e 2020, enquanto o de casas subiu 12%. O estudo usa dados da Secretaria Municipal da Fazenda para o IPTU.
A verticalização é uma tendência observada há décadas. Assim, o processo é anterior ao Plano Diretor, de 2014, e à Lei de Zoneamento, de 2016, embora ambos tenham efeito sobre a distribuição das construções, explica Eduardo Marques, diretor do CEM, professor do Departamento de Ciência Política da USP e um dos autores do estudo.
Ele afirma que o Plano Diretor busca apenas concentrar e direcionar a verticalização para os arredores de estações de metrô e corredores de ônibus, inclusive para reduzir deslocamentos de carro.
Ter mais prédios, porém, não é sinônimo de aumentar a densidade populacional. A verticalização pode reduzir a densidade em regiões onde predominam edifícios com muitas áreas comuns e poucos, mas grandes apartamentos, com valores mais altos.
Quando verticalização e densidade se combinam, o balanço é positivo, na avaliação dos urbanistas. Uma cidade compacta é mais sustentável, aproveita melhor a infraestrutura e diminui questões de mobilidade e segregação.
Os benefícios também se estendem à economia pela atração de mais serviços e conveniências, diz Claudio Bernardes, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e colunista da Folha.
Moradora da Chácara das Jaboticabeiras, loteamento de 1925 localizado na Vila Mariana, a arquiteta Jurema de Oliveira atuou pelo tombamento dessa porção do bairro, em novembro de 2021.
Ela observa que, entre os novos empreendimentos da região, há uma tendência maior de estúdios, principalmente nos arredores de universidades, para atrair estudantes.
Para Oliveira, é preciso verticalizar, mas e la critica a substituição de locais que formam a identidade dos bairros por edificações pasteurizadas e de alto padrão.
Dados do Secovi mostram que imóveis entre 30 m² e 45 m² foram líderes de lançamentos (2.362) e vendas (2.514) em São Paulo, em novembro de 2021. Nesse mesmo mês, o estoque desse tipo de unidade era de 26,1 mil, ou 47,3% do total (55,2 mil).
Bernardes explica que a redução das áreas dos apartamentos atende à demanda de reduzir o preço do imóvel ao diluir o custo do terreno por mais unidades. “Os apartamentos estão diminuindo para caber no bolso.”
Para ele, esse modelo tem funcionado para aproximar mais pessoas do transporte coletivo, embora a infraestrutura ainda não permita que se abra mão dos carros.
Beatriz Rufino, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, considera que os estúdios representam o encarecimento da cidade, sobretudo para viver em áreas centrais.
E fazem parte, segundo ela, de uma tendência de imóveis voltados para investimento, mas que não atendem famílias com renda menor.
Entre 2000 e 2020, os apartamentos de médio padrão passaram de 516,3 mil para 876,6 mil, crescimento de 69,7%, e se tornaram o tipo mais comum na capital, segundo o estudo da Fapesp. As unidades de alto padrão passaram de 120,5 mil para 262,5 mil, aumento de 117,7%.
O padrão dos imóveis é classificado a partir de metragem quadrada, preço, vagas de garagem e banheiros.
“Isso derruba o discurso dos empreendedores de que [a verticalização] é para dar acesso à população onde tem infraestrutura. As pessoas que vêm morar já têm acesso à localização que quiserem, porque pagam R$2 milhões em um apartamento”, diz Oliveira.
Marques, do CEM, afirma que imóveis de tamanhos e valores elevados vão na contramão do Plano Diretor, que preconiza unidades menores para pessoas de baixa renda.
Quando feita de forma desordenada, a verticalização implica, segundo os especialistas, em bloqueio de vista, perda de insolação e sufocamento de residências, principalmente nos miolos de bairro. Outra questão é o cercamento por muros, que deixa os prédios mais isolados e as ruas mais desertas.
Um símbolo da discussão sobre verticalização é o edifício Figueira Altos do Tatuapé, na zona leste, inaugurado em setembro de 2021, mas autorizado em 2013, antes da vigência do Plano Diretor.
O residencial de 168 metros de altura não seria permitido pelas regras atuais por estar no miolo do bairro, onde a altura é limitada a 28 metros.
Rufino, da USP, afirma que, sem adensamento populacional e sem moradias acessíveis nos eixos para famílias com menor renda, o processo tem impacto nas favelas, como Heliópolis e Paraisópolis, que também expandiram sua altura diante da escassez de moradias.
O urbanista Lucas Chiconi lembra que as periferias têm menos infraestrutura e são mais populosas, o que torna as condições mais precárias.
“São duas faces da mesma moeda. Por um lado, tem a gentrificação com a verticalização em bairros de classe média e a substituição por prédios de alto padrão. Do outro, bairros de alta renda que não querem verticalização, porque não querem popularizar aquele local.”
Por contabilizar apenas os imóveis formais, os dados do IPTU excluem grande parte das construções irregulares, sobretudo em favelas, como no distrito de Sapopemba, diz.
Para Chiconi, o debate deve ter enfoque na redução de desigualdades, ser interseccional e abordar aspectos políticos, econômicos, culturais e sociais, como aumento da pobreza e o racismo estrutural, que afasta negros do centro.
Também é preciso pensar nos diferentes modelos de habitação que surgiram durante a formação de São Paulo, além de conservar referências importantes para os bairros, como igrejas, praças e parques.
Outro ponto é ir além da divisão entre nimbys e yimbys, siglas para “not in my backyard” (não no meu quintal) e “yes, in my backyard” (sim, no meu quintal), movimentos respectivamente contra e a favor da verticalização.
“Bairros inteiros fogem dessa lógica. Essa briga parte de grupos muito privilegiados dos dois lados: a diferença é que uns querem fazer prédio e outros, não”, diz Chiconi.
Na avaliação de Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo, que reúne associações de moradores e reivindica a proteção de ambientes e patrimônios da cidade, é preciso elaborar planos de bairro para mensurar impactos ambientais e estruturais em cada região, ponto de vista compartilhado por Oliveira, da Vila Mariana, que não vê falhas no Plano Diretor.
Já Marques, do CEM, considera que, em uma futura revisão, é fundamental reforçar as diretrizes e, assim, organizar a verticalização e trazer a densidade populacional para perto dos eixos de transporte.