Estudo desenvolvido pelos urbanistas Paula Santoro, do Instituto Polis, e Nábil Bonduki, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), revela os mecanismos de expansão da periferia de três municípios paulistas: Suzano, Catanduva e São Carlos. "Essas cidades crescem em geral com a abertura de novos loteamentos. O poder político está intrinsecamente ligado a esses novos empreendimentos. Vários vereadores já foram empreendedores, por exemplo. A comercialização da terra é algo crescente no interior", explica Paula.
A urbanista lembra que é o poder político que determina através da lei e das regulamentações o uso da terra e a expansão das cidades. "A Lei Federal n° 6.766/79 foi criada em um momento em que as metrópoles viviam um boom de urbanização. Ela representa a saída do Estado como agente urbanizador. O poder público dá as regras para os loteamentos privados", reforça.
Foram pesquisados 12 loteamentos situados na fronteira urbana dos três municípios - limite entre área urbana e rural, chamada de franja urbana. O limite de Suzano sofre a influência da formação metropolitana. Já o periurbano de Catanduva se caracteriza pela cultura da cana-de-açúcar. Em São Carlos, as terras são utilizadas para loteamentos habitacionais de alto e médio padrão.
O trabalho, realizado no âmbito do Programa de Políticas Públicas da FAPESP em parceria com os três municípios, buscou avaliar se ocorre de fato uma supervalorização no preço das terras na mudança de uso do solo rural para o urbano. De acordo com Paula, se o poder público conhecer a lógica de valorização da terra, poderá tomar decisões de forma mais consciente, agindo estrategicamente com vistas à urbanização saudável.
A pesquisa revelou que a valorização é muito diferente nos loteamentos estudados. Variou de 60\% a 360\% considerando os dois primeiros anos de implantação do loteamento e diferentes tipos de loteamentos. "Suzano tem preços altos de terra rural por estar na metrópole. Um lote irregular nessa cidade vale muito mais do que um lote regular em Catanduva", afirma Paula.
Outra constatação do estudo é que empreendedores/proprietários se beneficiam mais da valorização do uso do solo quando o loteamento é irregular. Nesses casos, é o poder público que assume o ônus da urbanização. Os custos da implementação de infraestrutura saem dos cofres públicos. Esse tipo de parcelamento é chamado de baixo padrão.
Já os loteamentos de médio padrão são aprovados pela Prefeitura e implantados regularmente. Geralmente, o poder público só assume custos periféricos de urbanização, como acabamentos de calças. Nos loteamentos de alto padrão (condomínios fechados), a infraestrutura fica praticamente toda nas mãos da iniciativa privada.
Políticas públicas de urbanização
O trabalho busca ainda influenciar o debate sobre a revisão da lei de parcelamento do solo (Lei 6.766/79) para que a nova legislação seja instrumento de uma política urbana. "As cidades continuam crescendo de forma irregular e precária. O poder público sempre tem de ir atrás e regularizar a ocupação, além de promover a urbanização", explica Paula.
De acordo com a urbanista, é a iniciativa privada que diz onde ocorrerá a urbanização. O poder púbico sempre tem de implementar o restante da infraestrutura. Ela lembra de uma experiência colombiana em que o governo comprou as terras, promoveu a urbanização e vendeu novamente o solo para diferentes agentes. "É um mecanismo que se autofinancia. O poder público antecipa a urbanização, depois retoma o investimento com as vendas".
Quando a segunda fase da pesquisa for finalizada, em janeiro de 2010, espera-se apresentar uma conta ao poder público. "Queremos mostrar que vale acompanhar a lógica de valorização da terra para propor políticas efetivas de urbanização", conclui Paula.
Os resultados finais ajudarão a capacitar os gestores municipais e a incentivar o debate com os responsáveis sobre alternativas para o aperfeiçoamento do parcelamento do solo, criando instrumentos para distribuição mais igualitária da valorização da terra e para melhoria urbanística e ambiental dos loteamentos.
(Envolverde/Aprendiz)