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Mapeamento inédito da cidade de São Paulo mostra padrões espaciais do estoque residencial

Publicado em 04 outubro 2021

Um mapeamento inédito que leva em conta os padrões de construção da cidade de São Paulo e as características sócio-econômicas da população mostra claramente que os espaços habitados pelos mais ricos estão cada vez mais elitizados. É o que apresenta a 13ª Nota Técnica “Políticas Públicas, Cidades e Desigualdades”, publicada pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), um Centro de Pesquisa, Inovação e Difusão da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (Cepid-Fapesp).

Entre 2000 e 2020, as áreas habitadas “pelas elites tenderam a exibir predominância ainda mais clara de padrões construtivos elevados, indicando aumento da exclusividade de tais espaços”, afirma a NT “Padrões Espaciais do Estoque Residencial Formal – Município de São Paulo, 2000/2020”, produzida por Eduardo Marques e Guilherme Minarelli, diretor e pesquisador júnior do CEM, respectivamente. “Espaços tipicamente habitados por grupos médios continuaram a apresentar mistura intensa, enquanto espaços de grupos mais pobres e vulneráveis são claramente marcados por padrões de informalidade”, prosseguem na NT.

O mapeamento indica que a tipologia vertical de alto padrão se encontra fortemente concentrada na porção sudoeste do centro expandido, mas experimentou alguma expansão para o início da Zona Leste. Já os verticais médios se fazem mais presentes nas áreas de centralidade mais tradicional do centro expandido, junto ao centro velho e ao eixo do Espigão da Paulista, enquanto a distribuição dos verticais de baixo padrão apresenta claro e estável caráter periférico.

Dados fiscais de registro de propriedades imobiliárias produzidos pela Secretaria da Fazenda Municipal (SF) da Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) para fins de lançamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) foram a fonte utilizada pelos pesquisadores para elaborarem a NT. Este cadastro inclui mais de 62,70 milhões de imóveis entre 2000 e 2020, sendo 57,17 milhões residenciais, considerando números absolutos, tipos, padrões e valores.

Alto padrão cresce nos espaços habitados pelas classes altas e média altas

Quando se observa as transformações dos perfis ao longo dos anos, há um claro crescimento da predominância de imóveis verticais de alto padrão nos espaços das classes altas – de 26,2%, em 2000, para 32%, em 2020 –, com a queda relativa do médio e do baixo padrões nos mesmos espaços. Efeito similar se verifica nos espaços das classes médias altas, embora em menor intensidade – os de alto padrão nessa área eram 9,8% em 2000 e passaram para 15,2% em 2020. Houve relativa estabilidade do médio padrão e queda do baixo padrão nos locais habitados pelas classes em melhor situação sócio-econômica. “O estoque residencial dos espaços mais elitizados da cidade, portanto, se tornou mais exclusivo ao longo dessas duas décadas”, destaca a NT.

O mapeamento feito pelos pesquisadores do CEM comprova que a distribuição espacial dos tipos de padrão pela cidade de São Paulo não mudou muito ao longo dessas duas décadas. Os residenciais de alto padrão eram e continuam a se concentrar, em especial, em espaços das classes altas e médias altas. O médio padrão se distribui de forma equivalente entre espaços das classes altas, médias-altas e médios misturados, tendo aumentado levemente a sua concentração neste último grupo (27% em 2000 para 30% em 2020).

Os residenciais de baixo padrão se concentraram principalmente em espaços médios misturados e médios-baixos misturados. Os espaços dos trabalhadores manuais, por fim, apresentam proporções relativamente baixas de todos os padrões, e mesmo no baixo padrão as concentrações oscilam entre 13% e 16%. “Isso se deve à elevada presença de formas habitacionais não formais, ou não formalizadas”, explicam os autores.

Distribuição espacial

A NT também analisa as trajetórias espaciais do estoque residencial com base nos números absolutos de imóveis residenciais por área de ponderação. Um conjunto de mapas oferece um retrato da distribuição espacial das tipologias residenciais.

Ao longo dessas últimas duas décadas, o conjunto do estoque residencial formal cresceu sobretudo nas direções das regiões Sul e Leste ao redor do centro expandido, puxados pelo processo de verticalização de médio padrão. Em 2020, a concentração dos imóveis residenciais formais se deu, sobretudo, em distritos mais a Sul e a Leste, assim como desde 2010 na porção Oeste do próprio centro expandido em direção ao Rio Pinheiros. Santo Amaro e Tatuapé lideram, respectivamente, com 24.291 e 23.903 imóveis, seguidos de bairros com verticalização mais antiga, mas que também receberam novos empreendimentos imobiliários em período recente, como Vila Mariana (22 mil imóveis) e República (21 mil).

A análise espacial da evolução dos imóveis residenciais horizontais de baixo padrão mostra grande inércia no padrão de predominância dessa tipologia ao longo do tempo, mantendo forte concentração nas regiões das periferias do município. Os mapas identificam o crescimento dessa tipologia em áreas cada vez mais periféricas das regiões Leste, como Iguatemi, à Noroeste, como Anhanguera, Perus, Jaraguá, à Norte, no Tremembé, e à Sul do centro, nas regiões de Jardim Ângela, Capão Redondo, Campo Limpo.

No caso dos residenciais verticais de médio padrão, destacam-se em 2020 áreas que já concentravam essa tipologia, como República (com 16 mil) e Santa Cecília (15 mil), e outras com crescimento mais recente como Tatuapé (14 mil). Essa tipologia passou a estar mais presente também às margens do rio Tietê – Barra Funda, Lapa, Vila Leopoldina, Jaguaré, Freguesia do Ó, Limão, Santana -, a Leste, no Brás e Belém, e mais adentro, na Água Rasa. No Sudeste, houve crescimento nas regiões da Saúde, Liberdade, Jabaquara e Sacomã, por exemplo. A Sudoeste, destaca-se o crescimento em regiões da Vila Andrade e Vila Sônia, talvez também associado à chegada do metrô a essa região.

No caso dos imóveis residenciais verticais de alto padrão, os mapas mostram grande presença nas regiões das classes mais altas, sobretudo à Oeste e Sul do Centro, desde o encontro do rio Tietê com o Pinheiros, descendo pelas suas margens. Em 2020, destaca-se o crescimento do número de imóveis em áreas que já concentravam essa tipologia, mas outras regiões passaram a ganhar predominância, como Moema, Vila Andrade, Itaim Bibi, Santo Amaro, Vila Leopoldina, Morumbi, Vila Sônia, Campo Belo, Barra Funda, a Oeste e Sul do Centro. Em direção à Zona Leste, Vila Formosa, Tatuapé, Mooca, Carrão e Água Rasa também se destacam no que se refere à expansão de imóveis verticais de alto padrão, apesar da expansão dessa tipologia se dar de forma mais lenta nessas regiões.

A NT “Padrões Espaciais do Estoque Residencial Formal – Município de São Paulo, 2000/2020” pode ser acessada na íntegra aqui e é parte de um conjunto de estudos publicados pelo CEM que abordam aspectos do planejamento municipal, como o parque imobiliário, a mobilidade, a participação social e o orçamento. Essa sequência de trabalhos está orientada a informar os debates sobre a revisão do PDE em curso, bem como as discussões que serão promovidas pelo Fórum SP 21, realizado entre 21 de setembro e 1º de outubro, com o objetivo de analisar o planejamento urbano da cidade de São Paulo. O CEM foi um dos organizadores do evento.

Com imagens e informações do CEM

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